Kredyt hipoteczny w Silesia Bank w 2025 roku to oferta, którą oceniam jako przeciętną, ale z potencjałem. Promocyjna marża 1,70% wygląda bardzo atrakcyjnie, ale jest obwarowana czasowo. Największym plusem jest możliwość uzyskania kredytu bez prowizji, co znacząco obniża koszty początkowe. Z drugiej strony, konieczność posiadania konta i ubezpieczenia nieruchomości z oferty banku to dodatkowe obciążenie. Oferta skierowana jest do osób, które chcą zminimalizować koszty na starcie, ale powinny dokładnie przeanalizować, jak zmieni się sytuacja po zakończeniu promocji.
Oprocentowanie – niby promocja, ale haczyki są
Promocyjne oprocentowanie WIBOR 3M + 1,70% to wabik. Trzeba pamiętać, że to promocja czasowa i po jej zakończeniu wchodzimy w standardowe, mniej korzystne warunki. Oto porównanie standardowych marż w zależności od LTV i kwoty kredytu:
| Kwota Kredytu | LTV | Marża | Oprocentowanie (przy WIBOR 3M = 5,88%) |
|---|---|---|---|
| Do 150 000 PLN | Do 50% | 2,0 p.p. | 7,88% |
| Do 150 000 PLN | Powyżej 50% do 70% | 2,1 p.p. | 7,98% |
| Do 150 000 PLN | Powyżej 70% do 80% | 2,2 p.p. | 8,08% |
| Powyżej 150 000 PLN | (wszystkie) | 2,0 p.p. | 7,88% |
Widać, że im wyższe LTV (czyli niższy wkład własny), tym wyższa marża. To standardowa praktyka, ale warto to mieć na uwadze przy planowaniu zakupu nieruchomości. Co ciekawe, przy wyższych kwotach kredytu, niezależnie od LTV marża jest stała. Trzeba też pamiętać, że w tabeli oprocentowania z lutego 2025 podano marże dla kredytów hipotecznych zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości mieszkalnej do 20 lat, i te marże są znacznie wyższe. WIBOR 6M + marża 3,70 p.p. to już sporo. Dobrze się zastanowić czy krótszy okres kredytowania jest wart tak wysokiej marży.
Prowizja – 0% brzmi dobrze, ale czy na pewno?
Promocyjny brak prowizji to naprawdę mocny argument. Przy kredycie na 300 000 PLN oszczędzamy 3 750 PLN. To dużo, szczególnie dla osób z napiętym budżetem. Ale diabeł tkwi w szczegółach. Silesia Bank na pewno odbije sobie ten brak prowizji w wyższej marży po okresie promocyjnym lub w innych opłatach, jak obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości. Trzeba to skalkulować i porównać z ofertami innych banków, które mają prowizję, ale niższą marżę na cały okres kredytowania.
Obowiązkowe produkty – to tutaj bank zarabia
Posiadanie ROR-u i ubezpieczenie nieruchomości z oferty banku to warunek konieczny. Ubezpieczenie nieruchomości od Generali Mój Dom za 3 940 PLN (płatne w rocznych składkach po 197 PLN) wydaje się drogie. Koniecznie porównajcie tę ofertę z innymi ubezpieczycielami. Często można znaleźć tańsze i lepsze polisy. Bank oczywiście będzie się upierał, że jego oferta jest najlepsza, ale nie dajcie się zwieść. Ubezpieczenie można zmienić w trakcie trwania kredytu, pod warunkiem, że nowa polisa spełnia wymagania banku (np. cesja na bank).
- Porada: Zanim podpiszesz umowę, poproś o wycenę ubezpieczenia nieruchomości od kilku innych firm i pokaż je bankowi. Może uda się wynegocjować lepsze warunki.
Wkład własny i LTV – standard, ale ważne
Minimalny wkład własny 20% to standard w 2025 roku. Im wyższy wkład własny, tym niższe LTV i tym lepsze warunki kredytu (niższa marża). Jeśli masz możliwość, postaraj się zgromadzić jak największy wkład własny. To się opłaci w dłuższej perspektywie. Z drugiej strony, jeśli nie masz wystarczających oszczędności, możesz skorzystać z finansowania do 80% wartości nieruchomości, ale pamiętaj, że wtedy marża będzie wyższa i prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić za dodatkowe ubezpieczenie.
