Kredyty hipoteczne indywidualne od Silesia Bank

Kredyt hipoteczny w Silesia Bank w 2025 roku to oferta, którą oceniam jako przeciętną, ale z potencjałem. Promocyjna marża 1,70% wygląda bardzo atrakcyjnie, ale jest obwarowana czasowo. Największym plusem jest możliwość uzyskania kredytu bez prowizji, co znacząco obniża koszty początkowe. Z drugiej strony, konieczność posiadania konta i ubezpieczenia nieruchomości z oferty banku to dodatkowe obciążenie. Oferta skierowana jest do osób, które chcą zminimalizować koszty na starcie, ale powinny dokładnie przeanalizować, jak zmieni się sytuacja po zakończeniu promocji.

Oprocentowanie – niby promocja, ale haczyki są

Promocyjne oprocentowanie WIBOR 3M + 1,70% to wabik. Trzeba pamiętać, że to promocja czasowa i po jej zakończeniu wchodzimy w standardowe, mniej korzystne warunki. Oto porównanie standardowych marż w zależności od LTV i kwoty kredytu:

Kwota Kredytu	LTV	Marża	Oprocentowanie (przy WIBOR 3M = 5,88%)
Do 150 000 PLN	Do 50%	2,0 p.p.	7,88%
Do 150 000 PLN	Powyżej 50% do 70%	2,1 p.p.	7,98%
Do 150 000 PLN	Powyżej 70% do 80%	2,2 p.p.	8,08%
Powyżej 150 000 PLN	(wszystkie)	2,0 p.p.	7,88%

Widać, że im wyższe LTV (czyli niższy wkład własny), tym wyższa marża. To standardowa praktyka, ale warto to mieć na uwadze przy planowaniu zakupu nieruchomości. Co ciekawe, przy wyższych kwotach kredytu, niezależnie od LTV marża jest stała. Trzeba też pamiętać, że w tabeli oprocentowania z lutego 2025 podano marże dla kredytów hipotecznych zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości mieszkalnej do 20 lat, i te marże są znacznie wyższe. WIBOR 6M + marża 3,70 p.p. to już sporo. Dobrze się zastanowić czy krótszy okres kredytowania jest wart tak wysokiej marży.

Prowizja – 0% brzmi dobrze, ale czy na pewno?

Promocyjny brak prowizji to naprawdę mocny argument. Przy kredycie na 300 000 PLN oszczędzamy 3 750 PLN. To dużo, szczególnie dla osób z napiętym budżetem. Ale diabeł tkwi w szczegółach. Silesia Bank na pewno odbije sobie ten brak prowizji w wyższej marży po okresie promocyjnym lub w innych opłatach, jak obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości. Trzeba to skalkulować i porównać z ofertami innych banków, które mają prowizję, ale niższą marżę na cały okres kredytowania.

Obowiązkowe produkty – to tutaj bank zarabia

Posiadanie ROR-u i ubezpieczenie nieruchomości z oferty banku to warunek konieczny. Ubezpieczenie nieruchomości od Generali Mój Dom za 3 940 PLN (płatne w rocznych składkach po 197 PLN) wydaje się drogie. Koniecznie porównajcie tę ofertę z innymi ubezpieczycielami. Często można znaleźć tańsze i lepsze polisy. Bank oczywiście będzie się upierał, że jego oferta jest najlepsza, ale nie dajcie się zwieść. Ubezpieczenie można zmienić w trakcie trwania kredytu, pod warunkiem, że nowa polisa spełnia wymagania banku (np. cesja na bank).

Porada: Zanim podpiszesz umowę, poproś o wycenę ubezpieczenia nieruchomości od kilku innych firm i pokaż je bankowi. Może uda się wynegocjować lepsze warunki.

Wkład własny i LTV – standard, ale ważne

Minimalny wkład własny 20% to standard w 2025 roku. Im wyższy wkład własny, tym niższe LTV i tym lepsze warunki kredytu (niższa marża). Jeśli masz możliwość, postaraj się zgromadzić jak największy wkład własny. To się opłaci w dłuższej perspektywie. Z drugiej strony, jeśli nie masz wystarczających oszczędności, możesz skorzystać z finansowania do 80% wartości nieruchomości, ale pamiętaj, że wtedy marża będzie wyższa i prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić za dodatkowe ubezpieczenie.

Najczęściej zadawane pytania o kredyty hipoteczne dla osób fizycznych w Silesia Bank

Wymagane dochody zależą od zdolności kredytowej, ale przy kredycie 400 tys. zł zwykle potrzebne są stabilne dochody pozwalające na spłatę raty, która może wynosić około 2 700-3 000 zł miesięcznie, co oznacza dochód netto na poziomie co najmniej 6-7 tys. zł miesięcznie.

Kredyt hipoteczny jest przeznaczony na cele mieszkaniowe i zabezpieczony hipoteką, natomiast pożyczka hipoteczna może być udzielona na dowolny cel, również zabezpieczona hipoteką, ale zwykle ma inne warunki i wyższe oprocentowanie.

W Silesia Banku oprocentowanie kredytów hipotecznych dla osób fizycznych wynosi WIBOR 6M plus marża od 3,70 p.p. do 3,90 p.p. w zależności od relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV).

Najniższe oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy od oferty i warunków, ale w Silesia Banku dla kredytów mieszkaniowych marża zaczyna się od 2,20 p.p. plus WIBOR 3M, co jest konkurencyjne na rynku lokalnym.

Wymagane są dokumenty potwierdzające dochody, wycena nieruchomości, zaświadczenia o zatrudnieniu oraz ubezpieczenie nieruchomości.

Silesia Bank umożliwia składanie wniosków online oraz kontakt z doradcą w celu omówienia szczegółów kredytu.

Bank oferuje promocję z prowizją za udzielenie kredytu wynoszącą 0%.

Maksymalny okres kredytowania wynosi do 20 lat.

Tak, minimalny wkład własny wynosi zwykle 20% wartości nieruchomości.

Obowiązkowe jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, które bank oferuje we współpracy z Generali.

W Silesia Banku możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu, jednak warunki dotyczące opłat za wcześniejszą spłatę należy potwierdzić przy podpisaniu umowy.

Proces obejmuje złożenie wniosku, ocenę zdolności kredytowej, wycenę nieruchomości oraz podpisanie umowy, co zwykle trwa kilka tygodni.

Oprocentowanie jest zmienne i składa się ze stawki WIBOR 6M oraz stałej marży banku.

Dodatkowe koszty to m.in. podatek PCC za ustanowienie hipoteki (19 zł), koszt ubezpieczenia nieruchomości oraz ewentualne koszty wyceny nieruchomości.

Tak, bank udziela kredytów hipotecznych również osobom prowadzącym działalność gospodarczą, jednak wymogi dotyczące dokumentacji mogą być bardziej szczegółowe.