Kredyt hipoteczny w Krakowskim Banku Spółdzielczym (KBS) to oferta, która może zainteresować osoby szukające prostych rozwiązań, ale wymaga uważnej analizy. Z jednej strony brak prowizji za udzielenie kredytu i możliwość wcześniejszej spłaty bez dodatkowych kosztów to duże plusy. Z drugiej strony, wysokie oprocentowanie, nawet to promocyjne, sprawia, że całkowity koszt kredytu jest bardzo wysoki. To propozycja głównie dla tych, którzy cenią sobie lokalny bank i są w stanie zaakceptować wyższe koszty w zamian za obsługę "na miejscu". Dla porównania, w innych bankach można znaleźć oferty z niższym oprocentowaniem, ale często wiąże się to z dodatkowymi opłatami i prowizjami, które w KBS są wyeliminowane.
Oprocentowanie – niby promocja, a boli
KBS oferuje dwie opcje oprocentowania: zmienne i okresowo stałe. Przyjrzyjmy się im bliżej:
- Oprocentowanie zmienne: Promocyjna marża 1,79% wygląda zachęcająco, ale pamiętajmy, że jest ona dodawana do WIBOR 3M. Przy obecnym poziomie WIBOR, realne oprocentowanie jest nadal wysokie. Co więcej, ta promocja trwa tylko do 30.06.2025. Potem marża prawdopodobnie wzrośnie, a rata skoczy w górę.
- Oprocentowanie okresowo stałe: 10,83% przez pierwsze 5 lat to pewność raty, ale za jaką cenę? Przy kwocie kredytu 300 000 zł, przez 5 lat zapłacimy samych odsetek gigantyczną sumę. Po 5 latach wskakujemy na oprocentowanie zmienne (WIBOR + marża), co w obecnej sytuacji rynkowej jest wróżeniem z fusów.
Przykład: Weźmy kredyt na 300 000 zł z oprocentowaniem stałym 10,83%. Przez 5 lat zapłacimy około 179 166 zł samych odsetek (nie licząc kapitału). To gigantyczna kwota, którą trzeba uwzględnić przy podejmowaniu decyzji.
Koszty całkowite kredytu – tu się zaczyna jazda bez trzymanki
Bank podaje przykład całkowitego kosztu kredytu dla kwoty 300 000 zł – aż 413 880,28 zł! To oznacza, że oddamy bankowi ponad dwa razy tyle, ile pożyczyliśmy. Skąd taka kwota? Wysokie oprocentowanie, nawet to "promocyjne", robi swoje. Brak prowizji za udzielenie kredytu jest zaledwie kroplą w morzu kosztów.
Pułapka: RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) na poziomie 10,43% może wprowadzać w błąd. Pamiętajmy, że RRSO uwzględnia wszystkie koszty kredytu (oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenia), ale nie przewiduje zmian stóp procentowych. Jeśli WIBOR pójdzie w górę, RRSO również wzrośnie, a nasze raty staną się jeszcze wyższe.
Zabezpieczenia i wymagania – standard, ale warto pamiętać
KBS wymaga standardowych zabezpieczeń i spełnienia warunków zdolności kredytowej:
- Hipoteka na nieruchomości to standard.
- Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych jest obowiązkowe. Pamiętaj, że bank może narzucić konkretnego ubezpieczyciela, co często oznacza wyższą składkę.
- Ubezpieczenie budowy w okresie realizacji inwestycji to kolejny koszt.
Porada: Przed podpisaniem umowy dokładnie przeczytaj warunki ubezpieczenia. Sprawdź, jakie zdarzenia obejmuje polisa i czy składka jest konkurencyjna w porównaniu z innymi ofertami na rynku. Nie krępuj się negocjować warunków ubezpieczenia z bankiem.
Dla kogo ten kredyt?
Szczerze? Kredyt hipoteczny w KBS może być atrakcyjny dla:
- Osób, które cenią sobie osobisty kontakt z bankiem i lokalną obsługę.
- Klientów, którzy mają trudności z uzyskaniem kredytu w większych bankach.
- Osób, które są w stanie zaakceptować wyższe koszty kredytu w zamian za prostotę i brak ukrytych opłat (przynajmniej tych początkowych).
Ostrzeżenie: Jeśli Twoim priorytetem jest najniższy koszt kredytu, poszukaj innej oferty. Na rynku są banki, które oferują niższe oprocentowanie i bardziej atrakcyjne warunki. Przed podjęciem decyzji porównaj co najmniej kilka ofert i dokładnie przeanalizuj całkowity koszt kredytu.
