`Kredyty hipoteczne w Banku Spółdzielczym w Białymstoku to oferta *średnia*. Nie powala na kolana, ale też nie jest tragiczna. Dobre dla osób, które cenią sobie lokalną obsługę i są już klientami banku. Minusem jest brak elastyczności i wyższe koszty w porównaniu do ofert dużych banków komercyjnych. Jeśli szukasz najtańszej opcji na rynku, to nie tutaj. Jeśli zależy Ci na relacji z bankiem i masz sentyment do "swojego" BS-u, to możesz się zastanowić.`
Oprocentowanie – Stałe, ale co potem?
Oba kredyty – Moje4Kąty i Mój Dom – kuszą stałym oprocentowaniem przez pierwsze 5 lat. To plus, daje przewidywalność rat. Ale potem zaczyna się zmienne oprocentowanie oparte o WIBOR 3M plus marża. I tu zaczyna się problem. Przy obecnych prognozach rynkowych, WIBOR może spaść, ale *nikt nie da Ci gwarancji*. Porównajmy marże:
- Moje4Kąty: Marża 2,50 p.p.
- Mój Dom: Marża 1,00 p.p.
Wygląda na to, że "Mój Dom" jest lepszy, bo ma niższą marżę. Ale uwaga! Bazowy WIBOR jest wyższy (7,02% vs 5,85%), więc od razu startujesz z wyższą ratą po okresie stałym. To pułapka, którą trzeba dobrze przeliczyć. Zwróć uwagę, że w przypadku Moje4Kąty bank zarabia więcej na marży, a w przypadku Mój Dom więcej na wyższym WIBORze (w momencie udzielenia kredytu).
Prowizja i Opłaty – Standard bez Szaleństw
Prowizje w BS Białystok nie są konkurencyjne. 0,9% dla Moje4Kąty i 1,5% dla Mój Dom to sporo. W większych bankach można znaleźć oferty z prowizją 0%, a nawet - uwaga - dopłatą do kredytu. Przykładowo, dla kredytu na 300 000 zł, prowizja w "Mój Dom" wyniesie 4 500 zł. To kasa, którą możesz przeznaczyć na wkład własny albo remont.
Opłaty dodatkowe są standardowe - wpis hipoteki, podatek PCC. Jednak 936 zł za prowadzenie ROR w całym okresie kredytowania "Moje4Kąty" to moim zdaniem zdzierstwo. Negocjuj to! Zwróć też uwagę na konieczność ubezpieczenia nieruchomości z oferty banku. To oznacza, że nie masz swobody wyboru i prawdopodobnie przepłacisz.
Symulacja i Kalkulacja – Diabeł tkwi w Szczegółach
Bank podaje przykładowe raty, ale to za mało. Zrób własną symulację! Użyj kalkulatorów online, porównaj oferty kilku banków. Zwróć uwagę na RRSO – rzeczywistą roczną stopę oprocentowania. Ona pokazuje, ile naprawdę zapłacisz za kredyt. Porównajmy jeszcze raz oba produkty:
| Parametr | Moje4Kąty | Mój Dom |
|---|---|---|
| RRSO | 8,9151% | 8,59% |
| Przykładowa kwota | 325 000 zł | 300 000 zł |
| Całkowity koszt kredytu | 675 542,50 zł | ok. 399 667,33 zł |
Na pierwszy rzut oka "Mój Dom" wydaje się tańszy. Ale pamiętaj, że to przy różnych kwotach kredytu i różnych okresach spłaty. Dla porównywalnych kwot i okresów, "Moje4Kąty" prawdopodobnie wypadnie drożej ze względu na wyższą marżę po okresie stałym. Kalkuluj, porównuj, negocjuj!
Rekomendacje:
- Negocjuj prowizję! Powołaj się na oferty konkurencji.
- Zrezygnuj z ubezpieczenia zaoferowanego przez bank. Znajdź polisę na własną rękę.
- Sprawdź, czy ROR jest naprawdę niezbędny. Jeśli tak, negocjuj opłatę za prowadzenie.
- Zrób własną symulację! Nie ufaj ślepo bankowym przykładom.
