PKO Bank Hipoteczny: Finansowanie zrównoważonego rozwoju

PKO Bank Hipoteczny oferuje obniżkę marży o 0,1 punktu procentowego w ramach usługi Finansowanie zrównoważonego rozwoju, wspierając nabycie lub budowę nieruchomości o wysokiej efektywności energetycznej. Propozycja ta stanowi element strategii ESG Grupy Kapitałowej PKO Banku Polskiego na lata 2023-2025 i jest zgodna z międzynarodowymi inicjatywami proekologicznymi. Bank, jako pierwsza polska instytucja finansowa, przystąpił w 2019 roku do projektu Energy Efficient Mortgages Initiative (EEMI).

PKO Bank Hipoteczny pełni rolę centrum kompetencyjnego w obszarze ESG w ramach Grupy PKO BP i aktywnie rozwija kredyty hipoteczne wspierające dekarbonizację sektora nieruchomości mieszkaniowych. W 2024 roku Grupa PKO BP udzieliła 10 mld zł nowego finansowania wspierającego transformację energetyczną. Strategia na lata 2025-2027 zakłada dalsze zwiększenie wolumenu kredytów z uwzględnieniem czynników środowiskowych.

Dostępność usługi i cel finansowania w 2025 roku

Z oferty „Finansowanie zrównoważonego rozwoju” mogą skorzystać w 2025 roku wszyscy klienci indywidualni PKO Banku Hipotecznego oraz PKO Banku Polskiego, którzy spełniają standardowe wymogi kredytowe. Usługa obejmuje finansowanie:

• Zakupu: lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego o wysokiej efektywności energetycznej.
• Budowy: nowego domu jednorodzinnego według standardów energooszczędnych.
• Nieruchomości z rynku pierwotnego: oferowanych przez deweloperów z certyfikatami ekologicznymi.
• Modernizacji: istniejących budynków, pod warunkiem osiągnięcia co najmniej 30% redukcji emisji lub zużycia energii.

Bank oferuje również finansowanie dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych w ramach kredytów termomodernizacyjnych z premią BGK, które mogą być połączone z programem wsparcia dla zrównoważonego rozwoju.

Warunki kwalifikacji i wymagania wobec nieruchomości

Kryteria efektywności energetycznej

Obniżona marża w ofercie Finansowanie zrównoważonego rozwoju przysługuje nieruchomościom spełniającym precyzyjne wymogi dotyczące wskaźnika zapotrzebowania na energię pierwotną (EP), potwierdzonego w świadectwie charakterystyki energetycznej (SCHE):

Progi te zostały opracowane we współpracy z międzynarodową firmą konsultingową Drees&Sommer oraz zatwierdzone przez Climate Bonds Initiative jako wzorcowe standardy dla zielonych budynków mieszkalnych w Polsce.

Wymagania dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej

Klient zobowiązany jest dostarczyć do banku ważne świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE) lub projektowaną charakterystykę energetyczną (w przypadku nowych inwestycji), które muszą spełniać następujące wymogi:

• Okres ważności: minimum 60 miesięcy licząc od dnia dostarczenia dokumentu do banku.
• Zawartość merytoryczna: dokument musi zawierać wskaźnik EP nieprzekraczający progów określonych w tabeli.
• Uprawniony wystawca: świadectwo może wystawić wyłącznie osoba wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Świadectwo może zostać dostarczone do banku zarówno na etapie wnioskowania o kredyt, jak i po zawarciu umowy kredytowej – w tym drugim przypadku marża zostanie obniżona retrospektywnie po weryfikacji dokumentu przez bank.

Kalkulacja kosztów i korzyści finansowe

Obniżka marży kredytu

Klienci korzystający z oferty Finansowanie zrównoważonego rozwoju uzyskują obniżenie marży kredytu hipotecznego o 0,1 punktu procentowego (p.p.) w stosunku do standardowej marży. W przypadku kredytów na budowę nowego domu lub zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, klienci mogą skorzystać z dodatkowych promocji. Na przykład w pierwszej połowie 2025 roku dostępna była obniżka marży o 0,2 p.p. dla kredytów budowlano-hipotecznych, którą można było kumulować z bonusem ekologicznym, uzyskując łącznie 0,3 p.p. obniżki.

Przykładowe oprocentowanie i koszty kredytu

Według danych z grudnia 2025 roku, standardowe warunki cenowe kredytu hipotecznego w PKO Banku Hipotecznym kształtują się następująco:

Piotr NowakEkspert finansowy

"Dla kredytu na kwotę 340 569 zł spłacanego przez 30 lat, obniżka marży o 0,1 punktu procentowego przekłada się na oszczędność około 17 000 zł w całym okresie kredytowania. To konkretna ulga dla portfela, szczególnie w długiej perspektywie, co oznacza znaczącą różnicę w całkowitym koszcie zadłużenia."

Przykład reprezentatywny – kalkulacja kosztów

Dla zobrazowania korzyści finansowych przedstawiamy przykład reprezentatywny kredytu z ofertą wspierającą zrównoważony rozwój (dane z listopada 2023 r., zaktualizowane wg aktualnych stawek):

• Kwota kredytu: 340 569 zł
• Okres kredytowania: 30 lat
• LTV: 66,2%
• Marża w pierwszym roku: 1,1 p.p. (po obniżce ekologicznej)
• Marża w kolejnych latach: 2,27 p.p. (standardowa marża 2,37 p.p. minus 0,1 p.p.)
• RRSO: 8,81%
• Całkowity koszt kredytu: 583 109,93 zł (w tym odsetki 560 669,31 zł)

Limity finansowania i wymagania LTV

PKO Bank Hipoteczny oferuje finansowanie do 90% wartości nieruchomości (LTV), co oznacza, że minimalny wkład własny wynosi 10%. Poniżej przedstawiono parametry finansowania:

W przypadku kredytów budowlano-hipotecznych finansowanie może obejmować do 100% kosztów inwestycji budowlanej, pod warunkiem przedstawienia kompleksowej dokumentacji projektowej i kosztorysowej.

Wymagania wobec klientów i zdolność kredytowa

Wymagania formalne

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny wspierający zrównoważony rozwój, klient musi spełnić następujące warunki:

• Zdolność prawna: pełna zdolność do czynności prawnych.
• Dochody: osiąganie udokumentowanych dochodów w walucie PLN.
• Historia kredytowa: brak negatywnych wpisów w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) oraz rejestrach dłużników.
• Wiek: maksymalny wiek 75 lat w momencie spłaty ostatniej raty kredytu.
• Zdolność spłaty: posiadanie wystarczającej zdolności kredytowej do spłaty zobowiązania.

Ocena zdolności kredytowej

Bank weryfikuje zdolność kredytową na podstawie:

• Dochodów: netto kredytobiorcy i współkredytobiorców.
• Zobowiązań: stałych zobowiązań finansowych (inne kredyty, alimenty, czynsz).
• Kosztów utrzymania: rodziny wg normatywów bankowych.
• Stabilności zatrudnienia: preferowane umowy o pracę na czas nieokreślony.

Klienci prowadzący działalność gospodarczą muszą udokumentować dochody za okres minimum 12 miesięcy poprzez odpowiednie dokumenty księgowe (KPiR, ryczałt, karta podatkowa).

Wymagane dokumenty do wniosku kredytowego

Dokumenty osobowe i finansowe

Standardowy pakiet dokumentów wymaganych przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny obejmuje:

• Dokumenty osobowe: ważny dowód osobisty każdego kredytobiorcy, skrócony odpis aktu małżeństwa (jeśli dotyczy), intercyza/umowa majątkowa (w przypadku rozdzielności majątkowej), orzeczenie sądu o separacji lub rozwodzie (jeśli dotyczy).
• Dokumenty potwierdzające dochody: zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości wynagrodzenia (z ostatnich 3 miesięcy), wyciągi z rachunku bankowego potwierdzające wpływy (ostatnie 3-6 miesięcy), zeznanie PIT za ostatni rok podatkowy, dla przedsiębiorców: księga przychodów i rozchodów (KPiR), ewidencja przychodów, decyzje podatkowe.

Dokumenty dotyczące nieruchomości

W zależności od celu kredytu (zakup gotowej nieruchomości, budowa, remont) wymagane są różne dokumenty dotyczące przedmiotu finansowania:

• Zakup mieszkania lub domu (rynek wtórny): umowa przedwstępna kupna-sprzedaży, wypis i wyrys z księgi wieczystej, odpis z centralnej ewidencji gruntów i budynków, operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę bankowego, zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej (dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), świadectwo charakterystyki energetycznej z wskaźnikiem EP ≤ 58/63 kWh/(m²·rok) (dla oferty ekologicznej).
• Zakup mieszkania z rynku pierwotnego (deweloper): umowa deweloperska, dane dewelopera (odpis z KRS), promesa banku o bezciężarowym wyodrębnieniu nieruchomości (jeśli nieruchomość dewelopera obciążona hipoteką), pozwolenie na budowę, dokumenty potwierdzające dotychczasowe wpłaty na rzecz dewelopera, projektowana charakterystyka energetyczna budynku (dla oferty ekologicznej).
• Budowa domu jednorodzinnego: prawomocne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy, akt notarialny własności działki, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, projekt architektoniczno-budowlany, kosztorys budowlany (często na formularzu bankowym), harmonogram budowy, mapa sytuacyjna z widocznym posadowieniem budynku, dziennik budowy podpisany przez kierownika budowy, umowy z wykonawcami (jeśli zostały podpisane), projektowana charakterystyka energetyczna potwierdzona przez uprawnionego projektanta.

Świadectwo charakterystyki energetycznej – dokument dla oferty ekologicznej

Dla klientów ubiegających się o kredyt z obniżoną marżą w ramach oferty wspierającej zrównoważony rozwój, najważniejszym dokumentem jest świadectwo charakterystyki energetycznej (SCHE) lub projektowana charakterystyka energetyczna.

Dokument ten musi spełniać następujące wymogi:

• Okres ważności: minimum 60 miesięcy od dnia dostarczenia do banku.
• Wskaźnik EP: nie wyższy niż 58 kWh/(m²·rok) dla lokalu mieszkalnego lub 63 kWh/(m²·rok) dla domu jednorodzinnego (dla nowych budynków).
• Wystawca: osoba wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.

Bank akceptuje dostarczenie świadectwa zarówno na etapie wnioskowania o kredyt, jak i później – po zakończeniu budowy lub po zakupie nieruchomości. W tym drugim przypadku marża zostanie obniżona po pozytywnej weryfikacji dokumentu przez bank.

Proces składania wniosku krok po kroku

PKO Bank Hipoteczny: Działania ESG i cele klimatyczne

PKO Bank Hipoteczny, jako podmiot Grupy Kapitałowej PKO BP, aktywnie uczestniczy w realizacji Planu Transformacji ESG zgodnego z celami Porozumienia Paryskiego (Net Zero 2050). Cele strategiczne na lata 2023-2030 obejmują:

• Redukcję emisji: Grupa PKO BP zobowiązała się do redukcji intensywności emisji CO w portfelu nieruchomości mieszkaniowych o 31% do 2030 roku (w stosunku do roku bazowego 2023).
• Finansowanie transformacji: W 2024 roku Grupa PKO BP udzieliła 10 mld zł nowego finansowania wspierającego transformację energetyczną, w tym finansowanie farm wiatrowych, zakup zeroemisyjnych autobusów, modernizację budynków oraz kredyty mieszkaniowe na nieruchomości energooszczędne. Bank przeprowadził również emisję zielonych obligacji na kwotę 750 mln euro.
• Emisje zielonych listów zastawnych: PKO Bank Hipoteczny jest pionierem w Polsce w emisji zielonych listów zastawnych (green covered bonds). Od 2019 roku bank przeprowadził kilka serii emisji o łącznej wartości przekraczającej 1 mld zł, pozyskując środki wyłącznie na finansowanie i refinansowanie energooszczędnych nieruchomości mieszkaniowych. Emisje te posiadają certyfikację Climate Bonds Initiative oraz weryfikację niezależnej agencji Sustainalytics.
• Uczestnictwo międzynarodowe: Bank aktywnie uczestniczy w programach Energy Efficient Mortgages Initiative (EEMI), Energy Efficient Mortgages Label (EEML), European Covered Bond Council (ECBC) oraz Covered Bond Label.

Ograniczenia i szczególne warunki oferty

Ograniczenia dotyczące nieruchomości

Oferta wspierająca zrównoważony rozwój jest dostępna wyłącznie dla nieruchomości spełniających surowe kryteria efektywności energetycznej (wskaźnik EP ≤ 58/63 kWh/(m²·rok)). W praktyce oznacza to, że:

• Rynek wtórny: większość budynków z rynku wtórnego nie kwalifikuje się do obniżonej marży.
• Modernizacja: klienci kupujący mieszkania na rynku wtórnym mogą skorzystać z oferty ekologicznej jedynie w przypadku budynków poddanych kompleksowej termomodernizacji.
• Nowe budynki: przy budowie domu konieczne jest zaprojektowanie instalacji energooszczędnych (pompa ciepła, rekuperacja, fotowoltaika, wysokojakościowa izolacja) oraz uzyskanie projektowanej charakterystyki energetycznej potwierdzającej spełnienie kryteriów.

Wymóg 60-miesięcznej ważności świadectwa

Świadectwo charakterystyki energetycznej musi być ważne przez minimum 60 miesięcy (5 lat) od dnia dostarczenia do banku. Standardowe świadectwa SCHE są ważne 10 lat, co daje komfortowy margines. Klienci kupujący nieruchomość z rynku wtórnego powinni sprawdzić datę wystawienia świadectwa przez sprzedającego – jeśli dokument jest bliski wygaśnięcia, może być konieczne zamówienie nowego SCHE u uprawnionego certyfikatora.

Zgodność z regulacjami UE – zastrzeżenie dotyczące taksonomii

PKO Bank Hipoteczny wyraźnie zastrzega, że kredyt wspierający zrównoważony rozwój nie jest produktem zrównoważonym środowiskowo w rozumieniu przepisów dotyczących taksonomii (Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2020/852). Oznacza to, że chociaż kredyt promuje inwestycje ekologiczne, nie spełnia pełnych wymogów regulacyjnych UE dotyczących tzw. zielonych produktów finansowych w rozumieniu SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation).

Dostępność terytorialna

Oferta jest dostępna wyłącznie dla nieruchomości znajdujących się na terytorium Polski. PKO Bank Hipoteczny nie udziela kredytów hipotecznych na nieruchomości zlokalizowane za granicą.

Obowiązek ubezpieczenia przy niskim wkładzie własnym

W przypadku kredytów z LTV powyżej 80% (wkład własny poniżej 20%) bank wymaga wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co podnosi efektywną marżę kredytu. Koszt ubezpieczenia jest zazwyczaj wyrażany jako dodatkowa składka procentowa doliczana do marży (około 0,2-0,5 p.p.).

Finansowanie dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

PKO Bank Hipoteczny oferuje również finansowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Program ten obejmuje kredyt termomodernizacyjny z premią BGK.

• Maksymalny okres kredytowania: 20 lat.
• Kwota finansowania: do 100% kosztów inwestycji (nie wymagany wkład własny), jednak nie mniej niż 50% kosztów przedsięwzięcia termomodernizacyjnego.
• Oprocentowanie: zmienne (WIBOR + marża banku).
• Prowizja: 0% w ramach promocji dla wspólnot mieszkaniowych.
• Zabezpieczenie: dostosowane do specyfiki klienta (przelew wierzytelności z funduszu remontowego, cesja wierzytelności z ubezpieczenia budynku, pełnomocnictwo do rachunku).

Premia termomodernizacyjna z Funduszu BGK

Po zakończeniu przedsięwzięcia termomodernizacyjnego wspólnota lub spółdzielnia otrzymuje premię w wysokości 16% poniesionych kosztów (lub 21% w przypadku jednoczesnego montażu instalacji OZE o mocy min. 6 kW) z przeznaczeniem na spłatę kredytu. Warunkiem otrzymania premii jest:

• Audyt energetyczny: opracowanie przez uprawnionego audytora.
• Redukcja zapotrzebowania na energię: wykazanie redukcji rocznego zapotrzebowania na energię o co najmniej 25% (lub 10% w przypadku modernizacji wyłącznie systemu grzewczego).
• Realizacja prac: zgodnie z zatwierdzonym audytem i projektem budowlanym.

Oferta PKO Banku Hipotecznego „Finansowanie zrównoważonego rozwoju” jest krokiem w kierunku ekologicznej transformacji polskiego sektora mieszkaniowego i zasługuje na uwagę wszystkich klientów planujących zakup lub budowę energooszczędnej nieruchomości. Obniżka marży o 0,1 p.p. stanowi realną oszczędność dla kredytobiorców, zaś szeroka dostępność kredytów (dla klientów indywidualnych i wspólnot mieszkaniowych) poszerza zasięg zielonych inwestycji. Zgodność z Green Bond Principles (ICMA) oraz certyfikacja Climate Bonds Initiative potwierdzają międzynarodowe standardy propozycji banku. Wyzwaniem pozostają surowe kryteria energetyczne (wskaźnik EP ≤ 58/63 kWh/(m²·rok)), które w praktyce ograniczają dostępność oferty do nowych inwestycji lub budynków po głębokiej termomodernizacji.