Portfel pożyczek Berlin Hyp AG, sięgający około 63 miliardów EUR po integracji z LBBW od 1 sierpnia 2025 roku, obejmuje w Polsce produkty finansowania zrównoważonego rozwoju dla nieruchomości komercyjnych. Bank, działający w Polsce z biura w Warszawie przy Placu Małachowskiego 2, specjalizuje się w tego typu finansowaniu, będąc jednym z europejskich liderów w sektorze.
Usługi Berlin Hyp AG są dostępne dla klientów na terenie Polski, finansując projekty zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i profesjonalnych deweloperów. W roku 2025 bank kontynuuje aktywną działalność, współpracując przy dużych projektach majątkowych. Ostatnie transakcje w Polsce to między innymi refinansowanie portfela biur o wartości 148,6 milionów EUR dla Henderson Park i EPP, obejmujące budynki z certyfikatem BREEAM w Poznaniu, Krakowie i Łodzi, a także udział w finansowaniu portfela Immofinanz o wartości 180 milionów EUR.
Produkty finansowania zrównoważonego rozwoju
Berlin Hyp AG proponuje ofertę produktów w ramach Sustainable Finance Framework.
Kredyty zielone (Green Loans)
Bank udostępnia dwa główne produkty w kategorii kredytów zielonych, dostępne dla projektów w Polsce.
- Kredyt na Efektywność Energetyczną (Energy Efficiency Loan): Finansuje budynki energooszczędne i przyjazne dla środowiska. Kryteria kwalifikowalności odnoszą się wyłącznie do efektywności energetycznej nieruchomości. Budynki muszą spełniać surowe progi energetyczne zdefiniowane przez bank, opierając się na europejskich normach i certyfikatach energetycznych (Energy Performance Certificate – EPC).
- Kredyt Taksonomiczny (Taxonomy Loan): Finansuje budynki lub działania budowlane zgodne z Taksonomią UE. Aby uzyskać klasyfikację zgodną z Taksonomią, nieruchomość musi spełniać bezpośrednie kryteria techniczne kwalifikowalności. Projekty muszą również potwierdzić, że żaden z pozostałych pięciu celów środowiskowych Taksonomii nie jest negatywnie narażony (kryteria DNSH – Do No Significant Harm) oraz że zachowywane są minimalne wymagania społeczne (minimum safeguards).
Kredyty transformacyjne (Transformation Loans)
Kredyty transformacyjne to specjalnie oprocentowane produkty. Ich celem jest finansowanie działań mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynków. Stanowią zachętę do transformacji nieruchomości na bardziej zrównoważone standardy.
Kredyty społeczne (Social Loans)
Produkty społeczne są przeznaczone do finansowania tanich mieszkań wspierających gospodarstwa domowe o niskich dochodach. Kredyty społeczne są obecnie realizowane w Niemczech i Holandii. Bank rozważa rozszerzenie tego produktu na inne rynki europejskie, w tym Polskę. Minimalne wymagania dotyczą efektywności energetycznej budynków, co łączy cele społeczne i środowiskowe.
Warunki i kwalifikowalność projektów
Kryteria projektów
Aby projekt kwalifikował się do finansowania zrównoważonego rozwoju, musi spełniać określone wymogi:
- Kredyty na efektywność energetyczną: Budynki muszą osiągać wysokie standardy efektywności energetycznej, zazwyczaj w górnych kategoriach certyfikacji, lub spełniać progi energetyczne definiowane przez bank.
- Kredyty taksonomiczne: Nowe budynki muszą posiadać Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (EPC) klasy A lub należeć do górnych 15% zasobu budynków pod względem zapotrzebowania na energię pierwotną. Renowacje muszą prowadzić do zmniejszenia zużycia energii o co najmniej 30%.
- Wszystkie projekty: Muszą spełniać kryteria DNSH w zakresie zużycia wody, gospodarki o obiegu zamkniętym, zapobiegania zanieczyszczeniom, ochrony przyrody i adaptacji do zmian klimatu.
Rodzaje beneficjentów
Bank finansuje projekty dla profesjonalnych inwestorów nieruchomości, funduszy nieruchomościowych, spółek mieszkaniowych, kooperatyw budowlanych, wybranych deweloperów oraz inwestorów instytucjonalnych. Nie ma barier geograficznych dla lokalizacji projektów w Polsce. Bank finansuje biura, hotele, magazyny i nieruchomości mieszkaniowe.
Oprocentowanie i warunki cenowe
Berlin Hyp AG oferuje preferencyjne warunki dla produktów finansowania zrównoważonego rozwoju. Bank przewiduje rabat procentowy wynoszący od 2 do 10 punktów bazowych dla kredytów zielonych w porównaniu z tradycyjnymi kredytami hipotecznymi. Wysokość rabatu zależy od:
- Rodzaju produktu (Energy Efficiency Loan, Taxonomy Loan, Transformation Loan).
- Gradingu projektu pod względem energochłonności.
- Okresu spłaty (zwykle od 2 do 5 punktów bazowych w zależności od zapadalności).
Konkretne oprocentowanie jest wyliczane indywidualnie dla każdej transakcji na podstawie warunków rynkowych i profilu klienta. Rabat zielony stanowi znaczną zachętę dla kredytobiorców do wyboru zielonego finansowania.
"Rabat do 10 punktów bazowych na kredycie zielonym może przełożyć się na znaczące oszczędności. Na przykład, przy kredycie o wartości 100 milionów EUR z rabatem 5 punktów bazowych, roczny koszt odsetek obniża się o 50 000 EUR. W perspektywie 5 lat spłaty to pół miliona EUR mniej do zapłaty, co bezpośrednio podnosi rentowność zrównoważonego projektu."
Proces aplikacyjny i dokumentacja
Wymagane dokumenty
Proces aplikacyjny wymaga przygotowania szeregu dokumentów:
- Dokumenty energetyczne i certyfikaty: Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (EPC) – dokument obowiązkowy dla wszystkich projektów; certyfikaty zrównoważonego budynku, takie jak BREEAM, LEED lub inne uznanego standardu; raporty z audytu energetycznego – dla projektów renowacyjnych; obliczenia zapotrzebowania na energię – dla nowych inwestycji budowlanych.
- Dokumenty finansowe i prawne: Przepisy finansowe, m.in. sprawozdania finansowe, budżety projektów, prognozy przepływów pieniężnych; dokumenty dotyczące nieruchomości, takie jak wpisy gruntowe, umowy najmu, umowy dzierżawy; umowy budowy/remontu – umowy z wykonawcami, harmonogramy budowy; karty charakterystyki energetycznej – dla istniejących budynków.
- Dokumenty oceny ESG: Karta oceny ESG – bank przeprowadza wewnętrzną ocenę ESG na poziomie projektu (67%) i na poziomie pożyczkobiorcy (33%); certyfikaty zgodności z Taksonomią UE – tam, gdzie są wymagane dla kredytów taksonomicznych.
Etapy procedury
1. Wstępna konsultacja
Rozmowa z przedstawicielami biura warszawskiego Berlin Hyp w celu weryfikacji wstępnej kwalifikowalności projektu.
2. Przygotowanie dokumentacji
Klient przygotowuje wymagane dokumenty, w tym certyfikaty energetyczne i dokumenty finansowe.
3. Ocena wstępna
Zespół ds. wyceny (Appraisal Division) ocenia kwalifikowalność budynku jako zielonego; jeśli decyzja jest pozytywna, zespół sprzedaży może zastosować rabat procentowy do 10 p.b.
4. Dokumentacja w systemie
Personel kredytowy dokumentuje uprawnienia budynku w systemie monitorowania pożyczek banku.
5. Przegląd Skarbca
Treasury banku weryfikuje zgodność projektu z kryteriami portfela finansowania zielonego.
6. Klasyfikacja
Kredyt jest klasyfikowany jako green bond eligible w systemie monitorowania pożyczek.
7. Ostateczna decyzja kredytowa
Nowy Komitet Biznesowy (New Business Committee) podejmuje ostateczną decyzję kredytową.
Proces zazwyczaj trwa od 4 do 12 tygodni, w zależności od złożoności projektu i kompletności dokumentacji. Cztery etapy oceny (Appraisal, Credit, Treasury i New Business Committee) gwarantują pełną weryfikację jakości projektu.
Zakres i korzyści finansowania
Wielkość finansowania i LTV
Bank finansuje projekty o wartości od kilkudziesięciu milionów EUR do setek milionów EUR. Nie istnieje sztywna maksymalna kwota, każdy projekt jest oceniany indywidualnie. Przykłady transakcji w Polsce obejmują finansowanie o wartościach: 74,34 mln EUR (Panattoni), 148,6 mln EUR (Henderson Park/EPP), 180 mln EUR (Immofinanz) i 35 mln EUR (Varso Place).
Berlin Hyp typowo finansuje projekty przy wskaźniku LTV (pożyczka do wartości) na poziomie 50-70% dla kredytów zielonych. Wskaźnik ten zależy od klasy nieruchomości, lokalizacji geograficznej, profilu pożyczkobiorcy i warunków rynkowych. Kredyty zielone mogą potencjalnie uzyskać niższe wskaźniki LTV dzięki swoim zrównoważonym charakterystykom, co jest postrzegane jako niższe ryzyko.
Standardowe okresy spłaty to 5-10 lat dla produktów finansowania zrównoważonego rozwoju. Dłuższe okresy mogą być dostępne dla największych projektów, a także możliwe są dodatkowe okresy karencji w fazie budowy.
Kluczowe cechy dla kredytobiorców i sektora
Finansowanie zrównoważonego rozwoju w Berlin Hyp AG oferuje konkretne zalety.
| Dla kredytobiorcy | Dla sektora |
|---|---|
| Preferencyjne warunki cenowe (rabaty od 2 do 10 punktów bazowych w stosunku do kredytów tradycyjnych). | Alignment z celami klimatycznymi (projekty wspierają cele Porozumienia Paryskiego i zobowiązania UE). |
| Redukcja kosztów operacyjnych (finansowanie efektywności energetycznej prowadzi do niższych rachunków za energię). | Wspieranie Zielonych Obligacji (Berlin Hyp wydaje zielone obligacje w celu refinansowania kredytów zielonych; w 2024 roku bank miał 7,8 miliarda EUR obligacji zielonych). |
| Wsparcie transformacji (bank oferuje doradztwo w zakresie transformacji energetycznej budynków). | Dostęp do rynku kapitałowego (kredyty zielone mogą być refinansowane poprzez zielone obligacje, co wpływa na niższe koszty finansowania). |
| Zaangażowanie niezależnych weryfikatorów (druga opinia od agencji takich jak Sustainalytics potwierdza zgodność z międzynarodowymi standardami). |
Wymagania wobec klientów i perspektywy
Wymagania kredytowe i projektowe
Bank finansuje profesjonalnych inwestorów z wysokim ratingiem kredytowym. Oczekuje się doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami lub sektorem real estate. Ocena zdolności kredytowej opiera się na przepływach pieniężnych z projektu, zwykle na bazie DSCR (Debt Service Coverage Ratio) minimum 1,2-1,5x.
Projekty muszą być zlokalizowane w stabilnych ekonomicznie centrach (w Polsce: Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk). Preferowane są budynki klasy A i B. Obowiązkowe są certyfikaty energetyczne, a jeśli to możliwe, międzynarodowe certyfikaty zrównoważoności (BREEAM, LEED).
Integracja z LBBW i cele na przyszłość
Od 1 sierpnia 2025 roku Berlin Hyp operuje jako niezależna jednostka organizacyjna w ramach grupy LBBW. Oznacza to, że LBBW zastąpi Berlin Hyp AG jako wystawca instrumentów finansowych, a wszystkie nowe i istniejące relacje kredytowe przejdą pod LBBW. Procedury i standardy mogą być stopniowo integrowane z systemami LBBW w nadchodzących miesiącach.
Berlin Hyp AG (jako część LBBW) wyznaczył ambitne cele na rok 2025 i poza nim:
1/3
finansowania w budynkach energooszczędnych (cel osiągnięty w 2023 r.)
40%
instrumentów ESG (cel osiągnięty w 2024 r.)
40%
do 2030 r. (w stosunku do 2020 r.)
2050 r.
(najwcześniej)
Rozszerzenie portfela banku do 63 miliardów EUR pod marką Berlin Hyp (po integracji z LBBW) daje dodatkowe możliwości finansowania jeszcze większych i bardziej złożonych projektów zrównoważonego rozwoju w Polsce i całej Europie.
Kontakt i informacje
Zainteresowani klienci mogą skontaktować się bezpośrednio z warszawskim biurem Berlin Hyp AG.
- Adres: Plac Małachowskiego 2, 00-066 Warszawa, Polska
- Telefon: +48 22 376-51-21
- Strona internetowa:www.berlinhyp.de
Bank posiada infrastrukturę do obsługi klientów polskich i może zapewnić konsultacje w języku polskim na temat dostępnych produktów finansowania zrównoważonego rozwoju.
Zweryfikowane przez eksperta
