Czym są banki hipoteczne?
Banki hipoteczne to instytucje, które dają kredyty na długi czas. Te kredyty są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Banki te emitują też listy zastawne. Działają jako spółki akcyjne, co jest zapisane w ich nazwie. Reguluje je ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych z 1997 roku oraz Prawo bankowe. Banki te skupiają się na finansowaniu nieruchomości.
Banki hipoteczne specjalizują się w kredytach hipotecznych. Finansują budowę i zakup nieruchomości. Ważne jest też dla nich emitowanie listów zastawnych. Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) wyznacza powiernika dla każdego banku. Powiernik dba o to, by bank przestrzegał przepisów. Finansowanie banków opiera się na listach zastawnych. To daje stabilność i przewidywalność.
Główne zadania banków hipotecznych
Banki hipoteczne dają kredyty zabezpieczone hipoteką. Mogą też dać kredyty bez zabezpieczeń, ale z poręczeniem. Emitują hipoteczne i publiczne listy zastawne. Listy te stabilizują finansowanie nieruchomości. Banki mogą też kupować wierzytelności innych banków. W ten sposób konsolidują portfel kredytowy.
Ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych (1997) jest bardzo ważna. Ważne jest też Prawo bankowe. KNF nadzoruje banki hipoteczne. Ocenia ich sytuację finansową. Zatwierdza regulaminy wyceny nieruchomości. Ustala normy płynności i ryzyka. KNF i NBP mogą stosować środki sanacyjne. Mogą też wydawać rekomendacje dotyczące płynności.
Banki hipoteczne w Polsce - analiza
ING Bank Hipoteczny to część ING Banku Śląskiego. Emituje listy zastawne. Ma "Green Covered Bond Framework". Finansuje nieruchomości, które oszczędzają energię. Bank Millennium Hipoteczny to część Grupy Millennium. Daje kredyty ze stałym oprocentowaniem na 5 lat. Wymaga wkładu własnego, minimum 20% od 2025 roku.
Pekao Bank Hipoteczny jest zależny od Banku Pekao w 100%. Przenosi portfel kredytów do Banku Pekao. PKO Bank Hipoteczny to część PKO BP. W pierwszym kwartale 2025 roku dał najwięcej kredytów hipotecznych (5,7 mld zł). ING Bank Hipoteczny oferuje kredyty mieszkaniowe. Finansuje domy energooszczędne. Daje też kredyty na modernizacje energooszczędne.
Bank Millennium Hipoteczny oferuje kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem. Sprzedaje też konta i ubezpieczenia. Pekao Bank Hipoteczny daje kredyty hipoteczne i budowlano-hipoteczne. PKO Bank Hipoteczny oferuje kredyty mieszkaniowe. PKO BP je finansuje. Oferuje Bezpieczny kredyt 2%.
Porównanie ofert banków hipotecznych
| Bank | Oprocentowanie stałe (5 lat) | Marża po okresie stałym | Prowizja | Wymagany wkład własny |
| ING Hipoteczny | 6,08-6,26% | 1,57-1,75% | 0-1,5% | 20% |
| Millennium Hipoteczny | 7,64% (max zniżki) | brak danych szczegółowych | 0-1,9% | 20% od 2025 |
| Pekao Bank Hipoteczny | oferta standardowa WIBOR+marża | uzależniona od portfela przenoszonego | 0,5-2% typowo | 20% standardowo |
| PKO Bank Hipoteczny | oprocentowanie zmienne i stałe; promocje Bezpieczny kredyt 2% | zależna od warunków PKO BP | 0-2% | 10-20% |
Zalety i wady banków hipotecznych
Banki hipoteczne mają stabilne finansowanie. Długoterminowe finansowanie pochodzi z listów zastawnych. Nie zależy od depozytów klientów. Mają specjalistyczną obsługę. Oferta jest skierowana na nieruchomości. Standardy nadzorcze są wysokie. Wycena nieruchomości jest transparentna.
W bankach hipotecznych trzeba mieć większy wkład własny. Minimum to 20%. Oferta jest ograniczona. Nie ma kont osobistych. Nie ma produktów masowych. Warunki promocji często się zmieniają. Oferty są czasowe. Na przykład w ING były oferty do września 2025.
Trendy na rynku w 2025 roku
W 2025 roku banki wymagają większego wkładu własnego. Trzeba mieć 20% wkładu własnego. Promocje dotyczą kredytów na energooszczędne domy. ING i PKO oferują takie promocje. To związane z polityką ESG. Pekao Bank Hipoteczny łączy swój portfel z Bankiem Pekao.
W pierwszym kwartale 2025 roku PKO BP dał najwięcej kredytów (5,7 mld zł). Potem był ING Bank Śląski (4,7 mld zł). Następnie Bank Pekao (2,4 mld zł) i Bank Millennium (0,79 mld zł). PKO BP i ING dają najwięcej kredytów. Mają najwięcej umów. ING ma "Green Covered Bond Framework". Finansuje nieruchomości, które oszczędzają energię. Robi to zgodnie ze standardami ICMA.
Rozwój i przyszłość banków hipotecznych
Banki hipoteczne stają się bardziej cyfrowe. Automatycznie sprawdzają dokumenty. Można składać wnioski online. Bank Pekao ma aplikację mobilną. W pierwszym kwartale 2025 roku miało ją ponad 300 tys. osób. Banki dają narzędzia LTV i kalkulatory online.
Banki będą coraz bardziej cyfrowe. Automatyzacja procesów kredytowych będzie postępować. Rozwiną się zielone obligacje. Finansowanie ESG będzie popularne. Popyt może wzrosnąć, gdy stopy procentowe będą stabilne. Popyt na mieszkania może rosnąć. Banki hipoteczne oferują kredyty mieszkaniowe. Oprocentowanie może być stałe lub zmienne. Marże są różne. Są promocje LTV.
Banki dają kredyty na domy energooszczędne. Warunki są lepsze dla budownictwa niskoenergetycznego. Można przenieść kredyt do innego banku. Można połączyć kredyt z kartą, kontem i ubezpieczeniem. Banki emitują listy zastawne. To instrumenty finansowe dla inwestorów. Banki hipoteczne są ważne dla finansowania nieruchomości. Dostosowują się do wymagań ESG. Mają zaostrzone regulacje LTV. Rozwijają cyfrowe rozwiązania.