Kwoty kredytu na finansowanie projektów deweloperskich i komercyjnych w mBanku S.A. sięgają do 80% wartości inwestycji, wspierając duże przedsięwzięcia od 10 mln PLN. Od 1 stycznia 2019 roku, mBank Hipoteczny S.A. koncentruje się na emisji listów zastawnych oraz refinansowaniu portfela. Nowe kredyty na finansowanie projektów nieruchomości komercyjnych i deweloperskich udziela mBank S.A. Ta struktura sprzedaży i udzielania kredytów odbywa się w ścisłej współpracy z ekspertami mBanku Hipotecznego, a aktywa mogą być przenoszone do mBanku Hipotecznego w celu emisji listów zastawnych. Klienci posiadający umowy sprzed 2019 roku nadal są obsługiwani bezpośrednio przez mBank Hipoteczny S.A. na dotychczasowych warunkach.
Zakres finansowania nieruchomości i rola banków w 2025 roku
Finansowanie projektów realizowane jest głównie poprzez produkty Kredyt Komercyjny oraz Kredyt Deweloperski, bazując na metodyce Project Finance, która opiera się na przepływach pieniężnych generowanych przez sam projekt. Finansowanie dotyczy budowy, rozbudowy lub zakupu nieruchomości.
Typy obsługiwanych projektów
- Biura: Budynki biurowe w centrach biznesowych.
- Handel: Centra handlowe i handlowo-usługowe.
- Logistyka: Magazyny i centra logistyczne.
- Mieszkania: Projekty deweloperskie mieszkaniowe.
- Hotele: Obiekty hotelowe w wybranych lokalizacjach i o określonym standardzie.
Warunki i struktura finansowania Project Finance
Warunki kredytowania ustalane są indywidualnie dla każdego projektu, uwzględniając ocenę ryzyka. Standardowe parametry rynkowe dla tej oferty w 2025 roku określają ramy finansowania.
>10-20 mln PLN
dla projektów komercyjnych (biura, magazyny)do 75-80%
wartości nieruchomości/inwestycjimin. 20-25%
kosztów inwestycjiFormuła Project Finance przyznaje finansowanie Spółkom Celowym (SPV), co izoluje ryzyko projektu od ryzyka sponsora. Dostęp do specjalistycznej wiedzy rzeczoznawców i analityków rynku nieruchomości z Grupy mBanku wspiera proces decyzyjny.
Okres kredytowania
Długość finansowania uzależniona jest od rodzaju projektu:
- Kredyty inwestycyjne (komercyjne): Mogą trwać do 15-25 lat, zależnie od rodzaju aktywa i długości umów najmu.
- Kredyty deweloperskie (mieszkaniowe): Standardowo do 3-5 lat, obejmujące okres budowy i sprzedaży.
Finansowanie jest dostępne w PLN oraz w EUR dla projektów generujących przychody w euro.
"Minimalny udział własny w projekcie, wynoszący 20-25%, oznacza, że dla inwestycji o wartości 20 mln PLN, wymagany kapitał własny to 4-5 mln PLN. Prowizja przygotowawcza, sięgająca 2% kwoty kredytu, przykładowo dla kredytu 15 mln PLN, stanowi koszt 300 000 PLN, płatny przed uruchomieniem środków. Takie koszty początkowe wpływają na całkowite zapotrzebowanie na kapitał na starcie projektu."
Koszty finansowania i wymagane zabezpieczenia
Koszty finansowania są indywidualnie negocjowane, zależne od ratingu klienta i oceny projektu. Oprocentowanie jest zmienne, oparte na stawkach bazowych (WIBOR dla PLN, EURIBOR dla EUR) powiększonych o marżę banku. Marża ustalana jest w procesie analizy kredytowej i zależy od wskaźnika LTV oraz wskaźnika pokrycia obsługi długu (DSCR).
| Rodzaj opłaty/prowizji | Zakres | Uwagi |
|---|---|---|
| Prowizja przygotowawcza (za udzielenie) | 0,5% do 2% kwoty kredytu | Płatna przed uruchomieniem środków |
| Prowizja za wcześniejszą spłatę | 0-2% kwoty kredytu | Może występować w okresie pierwszych 3-5 lat |
| Opłata za gotowość (Commitment Fee) | 1-2% w skali roku | Pobierana od niewykorzystanej kwoty kredytu |
| Inne koszty | Wycena nieruchomości, inspekcje, koszty prawne | Dodatkowe koszty operacyjne |
Kryteria i proces ubiegania się o kredyt
Aby ubiegać się o finansowanie w formule projektowej, inwestor musi spełnić szereg wymagań podmiotowych i dostarczyć szczegółową dokumentację.
Klient i dokumentacja
Wymagania podmiotowe obejmują doświadczenie w realizacji podobnych projektów (track record) oraz stabilną sytuację finansową sponsora inwestycji. Obowiązkowe jest utworzenie spółki celowej (SPV) do realizacji inwestycji.
- Biznesplan inwestycji: Szczegółowy opis projektu, harmonogram prac, budżet.
- Analiza finansowa: Prognoza przepływów pieniężnych (Cash Flow), wskaźniki rentowności (IRR, NPV), wskaźnik pokrycia obsługi długu (DSCR).
- Dokumentacja prawna: Akt notarialny nabycia gruntu, wypis z rejestru gruntów, status prawny SPV.
- Dokumentacja techniczna: Prawomocne pozwolenie na budowę, projekt budowlany, umowy z generalnym wykonawcą.
- Komercjalizacja: Podpisane listy intencyjne lub umowy najmu (pre-lease) na określony poziom powierzchni (np. 30-50%) dla projektów biurowych i handlowych.
Etapy składania wniosku
Proces uzyskania finansowania jest złożony i wymaga współpracy z doradcą bankowym.
1. Wstępna analiza
Spotkanie z doradcą w Centrum Bankowości Korporacyjnej mBanku, omówienie założeń projektu.
2. Złożenie wniosku
Dostarczenie kompletu dokumentów finansowych i technicznych.
3. Due Diligence
Bank weryfikuje projekt prawnie, technicznie i ekonomicznie, często angażując zewnętrznych doradców.
4. Decyzja kredytowa
Podejmowana przez Komitet Kredytowy, dla dużych transakcji również na poziomie Grupy.
5. Podpisanie umowy
Formalne zawarcie umowy kredytowej, gdzie stroną finansującą jest mBank S.A.
6. Uruchomienie środków
Wypłata w transzach, po spełnieniu określonych warunków, np. potwierdzeniu postępu prac budowlanych przez inspektora bankowego.
Ograniczenia i specyfika finansowania
Formalnym kredytodawcą dla nowych umów jest mBank S.A., a nie bezpośrednio mBank Hipoteczny S.A. Bank stosuje również politykę ESG, co może wykluczać finansowanie inwestycji szkodliwych dla środowiska. Uruchomienie kredytu budowlanego często jest uwarunkowane podpisaniem umów najmu lub przedsprzedaży (dla deweloperki) na poziomie gwarantującym obsługę odsetek, co podkreśla znaczenie wczesnej komercjalizacji projektu.
Zweryfikowane przez eksperta
