Oferta kredytów hipotecznych BNP Paribas Bank Polska, choć na pierwszy rzut oka wygląda standardowo, kryje pewne haczyki, na które trzeba uważać. Z jednej strony mamy relatywnie niskie oprocentowanie stałe (przy założeniu, że to okres preferowany przez kredytobiorcę), a z drugiej strony wysokie koszty dodatkowe, które znacząco podnoszą RRSO. Moim zdaniem, oferta jest akceptowalna dla osób, które chcą zabezpieczyć się na kilka lat przed wzrostem rat, ale jednocześnie są świadome, że po okresie stałego oprocentowania czeka ich skok raty. Nie polecam jej osobom z niską tolerancją ryzyka i tym, którzy liczą na długoterminowe korzyści. Bank zarabia przede wszystkim na ubezpieczeniach i prowizjach, które, mimo obniżek, wciąż generują spory zysk.
Oprocentowanie – pułapka zmienności
BNP Paribas oferuje oprocentowanie okresowo stałe, co w obecnych warunkach rynkowych jest sporym plusem. Przykładowo, możemy zablokować oprocentowanie na 5 lat na poziomie 6,10% (dane z kwietnia 2025). To daje pewność co do wysokości raty przez ten okres. Problem pojawia się po upływie tego czasu. Bank przechodzi na oprocentowanie zmienne, oparte o WIBOR 3M + marża. Przy obecnym WIBOR 3M na poziomie około 5,53% i marży 1,75%, oprocentowanie wzrasta do około 7,28%. Wzrost raty może być sporym szokiem.
Rada: Kalkulując zdolność kredytową, zawsze weź pod uwagę scenariusz, w którym oprocentowanie zmienne wzrasta o 2-3 punkty procentowe. To pozwoli uniknąć problemów w przyszłości.
Koszty dodatkowe – ukryty zysk banku
Prowizja za udzielenie kredytu w BNP Paribas może wynosić nawet 2,00%. Na szczęście, często bank oferuje jej obniżenie do 0%, ale pod warunkiem wykupienia dodatkowych produktów. I tu zaczynają się schody. Mamy ubezpieczenie na życie (koszt około 30 080,79 zł w całym okresie kredytowania), ubezpieczenie nieruchomości (około 14 619,15 zł) oraz opłatę za prowadzenie rachunku osobistego (3 958,50 zł). Dodatkowo, trzeba doliczyć opłatę za wycenę nieruchomości (400 zł). Te koszty znacząco podnoszą całkowity koszt kredytu i RRSO. Przykładowo:
- Kwota kredytu: 427 000 zł
- Oprocentowanie stałe 5 lat: 6,20%
- Po 5 latach oprocentowanie zmienne: 7,28%
- Prowizja: 0 zł
- RRSO: 8,33%
- Całkowity koszt kredytu: około 896 687 zł (w tym odsetki, ubezpieczenia, opłaty)
Rada: Zawsze negocjuj warunki ubezpieczeń. Często można znaleźć tańsze oferty na rynku i przenieść polisę do innego ubezpieczyciela po podpisaniu umowy kredytowej.
Wkład własny i karencja – elastyczność, ale kosztem
Minimalny wkład własny w BNP Paribas wynosi 20% wartości nieruchomości. To standard na rynku. Bank oferuje również możliwość karencji w spłacie do 24 miesięcy, podczas której spłacane są tylko odsetki. To może być przydatne, jeśli budujesz dom i potrzebujesz czasu na jego ukończenie. Jednak trzeba pamiętać, że karencja podnosi całkowity koszt kredytu, ponieważ w tym czasie spłacasz tylko odsetki, a kapitał pozostaje niezmieniony.
Rada: Karencję traktuj jako ostateczność. Im krótszy okres karencji, tym mniejszy całkowity koszt kredytu.
Symulacja rat – sprawdzaj kilka razy
Bank podaje przykładowe symulacje rat, ale trzeba je traktować z dużą dozą ostrożności. Symulacja nie uwzględnia wszystkich kosztów dodatkowych, takich jak ubezpieczenia, które znacząco wpływają na całkowity koszt kredytu. Przykładowa symulacja dla kredytu na 300 000 zł z oprocentowaniem stałym 6,10% daje ratę około 2 007 zł, a całkowita kwota do spłaty to około 717 739 zł. Pamiętaj, że to tylko przykład i rzeczywiste koszty mogą być wyższe.
Rada: Skorzystaj z kilku kalkulatorów kredytowych online i porównaj wyniki. Nie polegaj wyłącznie na symulacji banku. Dodatkowo, dopytaj doradcę o szczegółowe wyliczenie wszystkich kosztów kredytu, w tym ubezpieczeń i opłat.
